• 「以案释法」房东隐瞒抵押,租客受损索赔

    遇到“抵押破了租赁”的情况不要慌张,承租人与出租人之间的租赁合同也是合法有效的,此时不应与抵押权人纠缠,拒绝搬离房屋,而是应该明确出租人才是利益相对方,应向其主张合法权益。

    【案情简介】

    小木是个初到上海的年轻人,急需一个地方安顿。通过自己走访各小区,他看中了老赵位于xx弄xx号的房屋,这套房子完全是个毛坯房,但地段很好、租金不贵、面积也大。房东老赵表示“看你是个老实人又工作稳定正经,你如果想租的话,可以长期租给你,我也省心,你放宽心,我不会频繁涨租金的”。小木考虑了下,觉得贴个壁纸稍作装修就可以长租这么便宜的房子,很划算。

    于是二人便签订了《房屋租赁合同》,约定租期三年,到期另签合同续租,月租金5000元,租金一年一付,保证金5000元,签约时支付。二人还约定小木退租时应按退租时的装修交房,屋内陈设货架除外。小木一次性支付了保证金5000元和首年租金6万元,将房屋装修后住了进去。

    半年之后的某一天,小木在家收到了法院的《执行与搬迁公告》。原来,老赵在将房屋租给小木之前,就用该房屋抵押向银行借款数百万元,现老赵无力还款,银行便行使了抵押权。目前房屋已经通过司法程序拍卖给了现所有权人小豆子。

    无奈之下,小木不得不仓促地搬离房屋,暂时借住在朋友家里。回忆起签订《房屋租赁合同》前后,老赵从未告知小木该房屋已经办理抵押登记,小木倍感愤怒,遂向人民法院提起诉讼,要求确认双方签订的《房屋租赁合同》已经解除,让老赵返还小木保证金5000元、剩余租金3万元(5000元×6个月)、装修损失(以鉴定为准)和评估鉴定费。

    【法院裁判】

    法院认为:

    1、涉案《房屋租赁合同》是小木、老赵双方的真实意思表示,内容没有违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。现因抵押权人(银行)实现抵押权,案涉房屋被司法拍卖,合同事实上不能履行,合同目的已无法实现,小木已搬离案涉房屋,故小木老赵签订的《房屋租赁合同》于小木搬离之日已经解除。

    2、保证金目的在于促使承租人及时履行租金给付义务,系租赁合同中的押金。现《房屋租赁合同》已经解除,老赵继续占用小木的保证金和多支付的半年租金无法律依据。

    3、《房屋租赁合同》的约定仅表明小木按退租时的装修交房,交付状态为已形成附合的装饰装修,至于装饰装修物的残值处理并未明确约定。现合同因无法继续履行而解除,合同总租期为36个月,剩余租期为30个月。合同剩余租期内小木对房屋的装饰装修价值未实际享用,因合同提前解除导致小木产生装饰装修残值损失,小木按退租时的装修腾退房屋,客观上使老赵因添附增值而获益。且小木在签订合同时,不知房屋已设立抵押权继而承租,并投入高额装修,对其发生的损失老赵应当承担责任。法院经小木申请委托有关机构对案涉房屋装修工程造价进行评估鉴定,《造价鉴定报告》显示鉴定工程造价为6万元。经核算,合同剩余租期内案涉房屋的装修残值为5万元[(6万元÷36个月)×30个月]。

    综上,法院判决如下:1、确认小木与老赵签订的《房屋租赁合同》已经解除;2、老赵于本判决生效之日起十五日内向小木返还租赁保证金5000元及剩余租金3万元;3、老赵于本判决生效之日起十五日内支付小木装修损失5万元及该房屋装修评估费2500元。

    【律师说法】

    “买卖不破租赁”原则很多人都知道,然而抵押权与租赁权之间的冲突问题,却并没有太多人事先了解,因为这种冲突并不经常发生。抵押权的存在并不以物的转移占有为必要条件,它是一种就物的价值优先受偿的权利。理论上,只要租赁期限短于或者刚好等于抵押权实现的期限,抵押权与租赁权可以共存在一个物上。但若抵押权人准备实现抵押权时,租赁期限尚未届满,抵押权与租赁权便产生了冲突。

    若出租在先抵押在后的,并不影响租赁合同的继续履行,即使抵押权实现,租赁合同在有效期内对抵押物的受让人也继续有效。若抵押在先出租在后的,我们不能寄希望于抵押人(也即出租人)依据诚实信用原则履行告知义务,从而使广大租客事先规避可能产生的矛盾问题,不租该房屋,此时租赁权不能对抗抵押权,抵押权人实现抵押权后有权解除租赁关系。

    上海达必诚律师事务所周宇龙律师提醒您,遇到“抵押破了租赁”的情况不要慌张,承租人与出租人之间的租赁合同也是合法有效的,此时不应与抵押权人纠缠,拒绝搬离房屋,而是应该明确出租人才是利益相对方,应向其主张合法权益。

    【有关法条】

    《中华人民共和国民法典》

    第四百六十五条 依法成立的合同,受法律保护。

    依法成立的合同,仅对当事人具有法律约束力,但是法律另有规定的除外

    第五百六十三条 有下列情形之一的,当事人可以解除合同:

    (一)因不可抗力致使不能实现合同目的;

    (二)在履行期限届满前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;

    (三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;

    (四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;

    (五)法律规定的其他情形。

    第五百六十六条 合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施,并有权请求赔偿损失。

    合同因违约解除的,解除权人可以请求违约方承担违约责任,但是当事人另有约定的除外。

    主合同解除后,担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任,但是担保合同另有约定的除外。

    《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(2020修正)》

    第十四条 租赁房屋在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动,承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的,人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外:

    (一)房屋在出租前已设立抵押权,因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;

    (二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

    沪高法民一〔2005〕16号《上海市高级人民法院关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答(三)》

    32、抵押的房屋能否进行租赁?租赁合同是否有效?

    抵押权与出租权是房屋所有权人的权利,房屋所有权人将已抵押房屋出租的,租赁合同有效,但租赁权不能对抗抵押权。

    《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十六条规定:“抵押人将已抵押的财产出租的,抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时,如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押,抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人对该财产已抵押的,抵押权实现造成承租人的损失,由承租人自己承担。”可见,后成立的承租权对先设立的抵押权无对抗力,抵押权人实现权利时可以不考虑租赁事实的存在,租赁关系对于受让人无约束力。

    同时应当注意,出租人与承租人之间的租赁合同有效,由于抵押权人行使抵押权致使承租人不能行使承租权的,承租人可以据此主张违约请求权。双方当事人有约定的除外。

    文案:丁金金

    民法典| 实务操作 |FALAW|    2022-7-10

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