• 共有产权人单独卖房,法院不支持合同无效

      因为房子的事,萧山的李女士和丈夫闹过好几次不愉快,这一年来一直陷在一桩官司里。   “我没有签过卖房协议,也明确提出不想卖房。”李女士说,“打官司一审输了,法院判了‘配合过户’。”   为此,李女士向上级法院提起上诉,本周五将二审开庭。   小时新闻想通过李女士的案例,和大家聊一聊房子买卖中应当注意的事项。   外地的房子   被丈夫做主卖掉了   事情要从几年前说起。   “差不多是2018年的时候,萧山这边有中介介绍去嵊州买房。”李女士回忆,刚好家里有些闲钱,“我老公跟着就一起去看房子。”   当时花了两百三十多万,李女士家在嵊州买了一套180多平方的房子。   去年4月中旬,李女士在家收拾东西,突然发现这套房子的房产证不见了,问了丈夫才知道房子已经被卖掉了。   丈夫张先生说:因为这套房子,夫妻俩闹过矛盾,所以他就有心想卖掉。   2021年3月,嵊州那边有中介联系了张先生,说是有客户看上了这套房子。   没有和李女士商量,在双方确定意向后,张先生带着妻子的身份证和房产证去了嵊州。   张先生和买家约定房子总价249万,首付100万一个月内付清,剩余149万房款办理按揭。当天张先生收下20万元定金。   当天张先生在该协议中签下这么一条:因共有人李某不在现场,由张某代签名,签名后,一切法律责任由张某承担。   所以,当2021年4月李女士知道房子“背着自己”被卖后,不大高兴,明确提出不同意,在她看来,自己没有签过卖房协议,也没有出具过委托书,那么这份售房合同应该是不成立的,她打电话告诉中介“房子不卖了”。   这是这场官司的起因。   因为房子惹上官司

    一审输了

      买家坚持要履行合同,将李女士和丈夫告上了法庭。   对方要求有三点:继续履行合同,协助对方办理房屋过户手续;支付违约金人民币20万元;诉讼费由被告承担。   小时新闻记者从李女士发来的嵊州市人民法院民事判决书中,再次捋了一遍这桩官司。   根据原告的说法,2021年3月12日,到嵊州某中介公司看房源,看中了李女士家的房子。中介说当时是和李女士联系过的,并和他们夫妻约定3月13日下午到嵊州签协议。只是3月13日当天李女士表示有事来不了,由张先生带着身份证、房产证等手续委托前去办理签订买卖合同及收取定金手续。   到了4月15日,原告通过中介向李女士要银行卡,准备支付首付款80万元,被告知李女士不同意卖房子,原因是房子涨价。   丈夫想卖,妻子不同意,房子买卖陷入僵局,因此原告向法院起诉。   对于原告的说法,有几点张先生不认同,他说一开始自己的报价是298万,“中介说买家是诚心想买的,让我便宜点。”商量之后,中介的店长拟了一份合同,张先生签了字,“我和我老婆没有讲过这些事情。签协议和签协议后我都没有和我老婆说过。有人买房的事情她是不知道的。”   再之后就是李女士找不到房产证、张先生瞒不住了,才告诉妻子。   此外,张先生还提到一点,“中介说我打电话和我老婆确认价格这一点也是不属实的,因为我老婆不知道这件事情,我也没有打电话给我老婆。”   这场官司一审李女士输了。

    法院是这么判的

      法院审理时认为,依法成立的合同,自成立时生效。案件的争议焦点在于这份房屋买卖协议是否有效?协议能否继续履行?   对于协议的效力,李女士觉得自己对于卖房不知情,已经明确书面通知不同意卖房之后,该协议为订立无效。   嵊州法院认为,张先生和李女士作为案涉房屋的共有权人,张先生持其本人及李女士的身份证原件及不动产权证书至中介公司门店与原告签订房屋买卖协议,在签订协议期间还两次与李女士电话沟通(据中介证词),其具备有权代理的外观。   此外,结合张先生和中介微信沟通中的陈述“有些信息是老婆叫我发的,有些不情愿的话也是老婆让我说的”及李女士与中介的通话录音中“不用提供卡号了,因为我现在不卖了……我也不是不退他钱……也不是我们一家,家家都有……”等事实,认为案涉房屋的共有权人被告李女士对出卖房屋事项知情且同意,被告张先生代陈李女士在房屋买卖协议上签字的行为属有权代理。   因此,对李女士对出卖房屋事项不知情及协议未生效或无效的抗辩意见均不予采信。   至于案涉协议能否继续履行?法院认为本案原、被告签订的协议合法有效,对当事人双方均有法律约束力;在被告始终坚持协议效力待定或无效的情况下,本案房屋买卖协议并未陷入僵局,被告亦不存在履行不能的客观事由,故原告诉请案涉协议继续履行的主张,本院依法予以支持。   最终法院判决这份《房地产买卖契约》继续履行。   原告在判决生效后六十日内支付剩余房款229万元,待原告付清购房款后十五日内,李女士夫妇协助原告办理过户登记手续。驳回原告其余诉讼请求。   案件受理费和财产保全申请费由原、被告分别承担。

    这样的案例多吗?

      房屋买卖有哪些需要注意   一审判决后,李女士向绍兴市中级人民法院提出上诉。   这桩官司还在进行中,那么对于大家来说,买卖二手房有哪些需要注意呢?小时新闻记者也咨询了专业人员、房房惠交易分中心的毛女士。   “在实际操作中,买方可以一方到场,卖方是需要不动产上权利人都到场的,或者出具有效的委托协议。”毛女士是说,为了规避后续纠纷,中介都会确认未到场的产权共有人是知晓并同意售卖房屋的,“方式可以是短信、视频。”   毛女士也提到,“市场起起落落,偶尔也会有毁约的情况。”   像李女士家的情况,毛女士这样理解:“男方作为产权共有人,首先有权处理房产,然后还有个家事代理权的概念,房屋买卖属于家庭里的重大事项,法院一般会支持过户的。”   至于房屋买卖中还需要注意哪些事项,毛女士也给了建议,“杭州的二手房交易,还是比较规范的,监管等都比较到位。”毛女士提到,如果是卖方,最好先确认一下对方是否有购房资格、征信好不好、是不是符合贷款条件等等,“尤其是市场行情变化比较快的时候,一耽搁或多或少会有损失。”如果是买方,同样需要了解自己的购房资格等情况,此外,对于意向房源的产权,抵押、查封、是否涉及违章等情况要进行了解,“在实地查看房源的时候可以多多留意。相应的,中介对这些情况也应了解、掌握,并有告知义务。”   来源:钱江晚报·小时新闻记者 黄伟芬

    民法典| 案件实录 |FALAW|    2022-5-12

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